12 نکته بسيار مهم در رابطه با خريد و فروش املاک و مستغلات

شرح
1. در صورتيكه شخصی به و‌كالت از مالك قصد انجام معامله دارد علاوه بر ملاحظه اصل سند مالكيت بايد به نكات ذيل توجه نمود:

1.1 استعلام از دفترخانه تنظيم كننده سند وكالت در مورد احتمال عزل و‌کيل مرحوم. دراين خصوص توجه شود كه وكالت‌های بلاعزل تا زمانی كه وكيل يا موكل فوت يا محجور نشده اند يا سند وكالت باطل يا اقاله نشده باشد دارای استحكام بيشتری می باشند. ضمناً حتی الامكان با تحقيق و بررسی لازم از زنده بودن موكل اطمينان حاصل گردد.

1.2. در مورد حدود وكالت لازم است وكيل در سند وكالت، حق هر نوع انتقال را داشته باشد. توجه شود كه وكالت های تنظيمی در دفاتر اسناد رسمی معمولاً بردو نوع هستند: 

الف) وكالت كاری: اين نوع وكالت ها معمولاً در مواردی به اشخاص ديگر اعطاء مي شود كه اقدام برای اخذ سند يا اخذ پروانه احداث بنا يا پايان كار يا حضور در اداره ثبت جهت اخذ صورت جلسه تفكيكی و حضور در ساير ادارات لازم می آيد. به عبارت ديگر هدف از اعطاء اين گونه وكالت‌ها پيگيري امور مربوط به ملك و بنا از مراجع ذيربط است بدون آنكه قصد انتقال مالكيت و اخذ وجه و...در نظر باشد.

ب) وكالت معاملاتی: اين نوع وكالت‌ها معمولاً در مواردی اعطا ميیشود كه مالك قصد انجام معامله و واگذاری ملك يا حقوق راجع به آنرا به ديگری از طريق وكيل داشته است. عرف براين است كه در اين امور وكالت به صورت تام و بلاعزل و با اختيار توكيل داده مي‌شود و معمول است كه معاملات با اسناد عادی با اعطاء وكالت رسمی به صورت فوق همراه میشود. بنابراين بايستی توجه شود كه در صورت اقدام برای معامله ملك يا سرقفلی و...از طريق وكيل مالك، سند وكالت، مؤيد اختيار وكيل برای انجام معامله در مورد پلاك ثبتی مورد نظر بصورت مطلق و تام الاختيار و صريح باشد بدون آنكه اشكال يا خسارتی در آينده را موجب شود. تأكيد ميشود كه در صورت معامله از طريق وكيل اقدامات لازم برای اعمال و اجرای مفاد سند وكالت انتقال سند به نام خريدار به قيد فوريت و دركوتاهترين زمان ممكن انجام گردد زيرا با فوت وكيل يا موكل يا محجور شدن آنان سند وكالت فاقد اعتبار مي شود. 

1.3. اصولاً وكالت قابل تفويض به اشخاص ديگر مي باشد. وكيلي كه در سند وكالت اختيار و امكان تفويض وكالت دارد ممكن است طی سندي كه به آن سند تفويض وكالت گفته می شود اختيارات خود را به شخص ديگر تفويض و محول كند. در اسناد تفويض وكالت بايد سلسله اسناد تفويضی از اولين وكيل تا آخرين وكيل بررسی، ملاحظه و رويت شود تا به سند اصلی وكالت و سند مالكيت منتهی گردد. به هرحال اوّلاً بايستی در سند وكالت اوليه برای وكيل حق تفويض وجود داشته و مسئله عزل احتمالی وكيل در سلسله اسناد مورد توجه واقع شود. ثانياً توجه شود در صورتی كه يكی از وكلاء واسطه فوت شده باشد اقدامات وكيل بعدی و اساساً هر گونه معامله راجع به ملك مربوطه با مشكل مواجه خواهدبود. 

2. نظر به اينكه خريد اراضی اشخاص حقوقی عموماً و اشخاص حقوق عمومی مانند وزارتخانه ها، موسسات و شركتهای دولتی خصوصاً نيازمند جری تشريفات خاصی بوده و اخذ مصوبات و مجوزات خاصی را ضرورتاً نياز دارد لذا قبل از انجام اين دسته از معاملات، ملاحظه مجوزها و مصوبات مورد نياز از قبيل مصوبه هيأت مديره شركت يا موسسه، مصوبه مجمع عمومی شركت يا موسسه در مورد شركتها و موسسات و مصوبه هيأت وزيران، مصوبه شورای اقتصاد و سمت و معرف‌نامه اشخاصی كه قرارداد واگذاری ملك يا سند انتقال را امضاء ميكنند در مورد اشخاص دولتی و نيز توجه به اساسنامه ها، آئين نامه های معاملات، قانون محاسبات عمومی كشور و قانون برگزاری مناقصات ضروری است.

3. در مورد اراضی نيروهای مسلح نيز اخذ مجوز ستاد كل نيروهای مسلح ضرورت دارد. لذا قبل از خريد اراضي از وجود مصوبات و مجوزهای مذكور بايد اطمينان حاصل و تصوير آنها را اخذ و در سابقه ضبط نمود. 
 
4. در مورد اراضی مصادره‌ای توسط دادگاه‌های انقلاب كه به نفع دستگاه‌های مختلف اعم از ستاد اجرائی فرمان حضرت امام (ره)، بنياد شهيد، بنياد مستضعفان، كميته امداد و غيره مصادره گرديده است توجه شود كه خريد اين اموال ممكن است در آينده با مشكلاتی از جمله ادعای مالك سابق مواجه گردد. لذا در خريد اين گونه املاك بايد دقت لازم را داشته و با توجه به تبعات و مشكلات احتمالی بايستی هنگام طرح موضوع در هيأت مديره شركت يا موسسه جهت اخذ مجوز معامله، مشكلات و تبعات مذكور گوشزد گردد و با آگاهی از مسائل و معضلات احتمالی و پذيرش تبعات و آثار مرقوم به عقد قرارداد مبادرت گردد.

5. درخصوص خريد اراضی واگذار شده توسط هيأت‌های واگذاری اراضی سابق و ادارات كشاورزی توجه شود كه اين اراضی بايد دارای سند رسمی بوده و درصورتيكه انتقال به نيابت از مالك اوليه توسط هيأت هفت نفره و امثال آن صورت گرفته باشد و خود مالك سند انتقال را امضاء ننموده باشد بايد با اخذ استعلام از توافق قطعی مالك اوليه برای انتقال سند اطمينان حاصل شود.

6.  در مورد اراضی كه اسناد مالكيت آنها وفق مواد 147 و 148 قانون ثبت صادر گرديده نيز رعايت مفاد بند 5 ضروری است. زيرا در مواردی اسناد مذكور بوسيله مراجع قضايی به دليل ادعاهای مطروحه از سوی معارضين ابطال گرديده است.

 7. حداقل در مورد كليه اراضی با مساحت بيشتر از 1000 مترمربع جانمائی و تطبيق زمين كه از سوی مالك معرفی شده با سند مالكيت ضروری است. انجام چنين اقدامی در همه موارد (با وجود هزينه ای كه دارد) نيز خالی از فايده نيست.

8. در مورد املاك و اراضی واقع در محدوده و حريم قانونی شهرها استعلام از شهرداری و اطمينان از نوع كاربری و اينكه ملك دارای چه كاربری بوده و آِيا در طرح خاصی قراردارد يا خير ضروری است. اين مهم بايد منطبق با آخرين طرح جامع و طرح تفضيلی شهر بررسی و از آن اطمينان حاصل گردد. طرح جامع شهر در ادارات مسكن و شهرسازی و طرح تفضيلی در شهرداری همان شهر مسبوق به سابقه میباشد و قابل استعلام است. 

9. در معامله با شهرداری ها اخذ مصوبه شورايی اسلامی شهر در انتقال املاك با نصاب معاملات عمده ضروری بوده و در خصوص كاربری نيز توجه به رأی كميسيون مادة 5 قانون شورای عالی شهر سازی و معماری ضروری است. 

10. استعلام از ثبت توسط دفترخانه به لحاظ در توقيف (مشمول بند «ز») نبودن ملك و نيز حصول اطمينان از ممنوع المعامله نبودن مالك و وكلاء احتمالی لازم می باشد بديهی است اقدامات مربوطه به اين استعلامات رأسا  توسط دفتر اسناد رسمی يا خريدار انجام پذيرفته و از تحويل ورقه استعلام به مالك يا فروشنده يا وكلای آنان از اطمينان به پاسخ استعلام ارائه شده توسط مالك جداً امتناع شود. زيرا احتمال دارد پاسخ استعلام هايی كه بوسيله مالك ارائه می شود دستكاری شده يا جعلی باشد.

11. در مورد معاملات و معاوضات با شهرداريها با توجه به ماهيت املاك شهرداريها كه معمولاً طی توافقات اشخاص با شهرداری از اشخاص به آنها منتقل می گردد حتماً سند مالكيت رسمی شهرداری ملاحظه و سپس به عقد قرارداد اقدام شود. احتمال بسيار دارد كه املاك واگذار شده بوسيله شهرداريها فاقد سند مالكيت و دارای معارض و حتی فاقد پايان كار و ... باشد.
 
12. در مورد خريد تراكم از شهرداريها دقت شود كه ميزان تراكم مورد خريداری مبتنی بر پروانه ساختمانی معتبر صادره از شهرداری و با رعايت طرح تفضيلی و كاربری ملك باشد و احداث بنا در مدتی كه پروانه ساختمان اعتبار دارد شروع شود.
 
 
 
لینک منبع
  • 283 بار نمایش
ورود
نام کاربری
کلمه عبور
رمز عبور خود را فراموش کرده اید ؟ یادآوری رمز عبور
© 1398, All rights reserved Entitex Co